BMR - Urteile

Der Badische Mieterring informiert:

1. Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel?

Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist.

BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 181/07

Der Bundesgerichtshof hat mit dieser Entscheidung eine seit langem streitige und von den Instanzengerichten unterschiedliche Rechtsfrage abschließend geklärt. Hintergrund war die ständige BGH-Rechtsprechung seit 2004, wonach viele Renovierungsklauseln in Wohnraummietverträgen unwirksam waren. Es wurden daher von Vermieterseite vielseitige Überlegungen angestellt, in solchen Fällen dem Vermieter als Ausgleich einen Renovierungszuschlag in Höhe einer Mieterhöhung zu gestatten. Mit der vorgenannten Klage hat der BGH dem Mieter Recht gegeben und eine entsprechende Klage des Vermieters abgewiesen. Mit dieser Grundsatzentscheidung hat der BGH die Debatte um die Mietzuschläge beendet. Noch offen ist die Frage, welche Ansprüche derjenige Mieter geltend machen kann, der seine Wohnung in der irrigen Annahme renoviert hat (freiwillig oder auf Druck der Vermieterseite), er sei zur Renovierung verpflichtet. Die Entscheidung ist wegen der anderen Mietstruktur auf Sozial-wohnungen nicht übertragbar.

2. Ist eine Farbwahlklausel im Mietvertrag wirksam?

Die Verpflichtung eines Mieters in einem Formularmietvertrag, die Schönheitsreparaturen in bestimmten Farben und Materialien auszuführen (hier: „neutrale, helle und deckende Farben und Tapeten“) ist unwirksam.

BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07

Der BGH hat in diesem Fall die im Formularmietvertrag enthaltende Farbwahlklausel für unwirksam erachtet, weil sie sich dem Wortlaut nach auch auf das laufende Mietverhältnis bezieht. Dadurch greift der Vermieter unzulässig in die Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters ein. „Eine formularvertragliche Beschränkung des Mieters, sich in der Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten, für die kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist, ist unwirksam“. Nach Auffassung des BGH führt die Unwirksamkeit der Farbwahlklausel zur Unwirksamkeit der gesamten, im Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturverpflichtung. Wirksam erachtet der BGH eine solche Klausel allerdings, wenn sie nur für den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe gilt - also nicht schon während des laufenden Mietverhältnisses.

3. Beweislast: Sind Formularklauseln wirksam,
in denen der Mieter den ordnungsgemäßen Anfangszustand bestätigt?

Unwirksam ist eine Formularklausel im Mietvertrag, mit der der Mieter bestätigt, dass er die Wohnung „fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll“ übernimmt.

LG Freiburg, Urteil vom 09.10.2007 - IX S 37/07 - WuM 2008, 334

Dem entschiedenen Fall lag ein Mietvertrag zugrunde, in dessen Zusatzvereinbarung der Mieter die Übernahme der Wohnung als „fachgerecht renoviert gemäß Übergabeprotokoll“ bestätigt hat. Das LG Freiburg ist der Auffassung, dass eine solche Formularklausel zum Anfangszustand des Mietobjekts unwirksam ist. Sinnvoller ist ein sorgfältig und konkret auf die vermietete Wohnung erstelltes Übergabeprotokoll, in welchem der Zustand der Wohnung detailliert beschrieben ist und einzelne Beanstandungen festgehalten werden.

4. Eigenbedarfskündigung: Anbietpflicht des Vermieters?

Die Pflicht des wegen Eigenbedarfs kündigenden Vermieters, dem Mieter bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage liegenden Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten, beschränkt sich auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehen; eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt freiwerden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst.

BGH, Urteil vom 04.06.2008 - VIII ZR 292/07 - WuM 2008, 497

Es war bereits bisher in der obergerichtlichen Rechtsprechung anerkannt, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zu diesem Zeitpunkt zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anbieten muss. Andernfalls entfällt die Wirksamkeit der ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Mit der jetzigen Entscheidung hat der BGH klargestellt, dass eine Anbietpflicht für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist und somit nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht besteht. Im entschiedenen Fall war eine Alternativwohnung zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden, sie sollte aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden. Der BGH hat die Anwendung der Anbietpflicht auf diesen Fall ausdrücklich abgelehnt und damit den sich aus dieser Verpflichtung ergebenden Mieterschutz deutlich eingeschränkt.

5. Wer trägt die Betriebskosten bei Wohnungsleerstand?

Wenn die („kalten“) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

BGH-Urteil vom 31.05.2006 – VIII ZR 159/05 –

Diese Entscheidung wird in der Wohnungswirtschaft angesichts der in den letzten Jahren gestiegenen Leerstandsproblematik erhebliche Beachtung finden. Das Urteil bezieht sich auf die Abrechnung der Betriebskosten nach Flächenanteilen. Nach dem Urteil hat der Vermieter die Betriebskosten für leer stehende, d. h. unvermietete Wohnungen selbst zu tragen. Dies gilt auch für die Kostenverteilung für verbrauchs- und verursachungsabhängige Betriebskosten. Das betrifft insbesondere die Wasser-, Abwasser- und Müllbeseitigungskosten. In den unvermieteten Räumen fällt insoweit kein Verbrauch an. Trotzdem hat der Vermieter auch insoweit die Betriebskosten zu tragen.

6. Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit aufgrund eines starren Fristenplans:

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene formularmäßige Klausel

„der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küchen, Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre)“

enthält einen starren Fristenplan und ist deshalb gemäß § 307 Absatz 1 BGB unwirksam.

BGH-Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 106/05 –

Mit diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof seine mieterfreundliche Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen, die auf starren Fristenplänen beruhen, fortgeschrieben und auch die vorgenannte Formulierung für unwirksam erachtet, obwohl dort nur auf „übliche Fristen“ Bezug genommen wird. Auch bei dieser Formulierung soll es sich um eine starre Frist handeln, die den Mieter unabhängig vom Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen und unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf der Wohnung zur Renovierung verpflichtet.

7. Ist die Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheiten möglich?

Die Betriebskostenabrechnung nach Wirtschaftseinheiten bedarf der mietvertraglichen Vereinbarung; regelmäßig ist die Abrechnung auf das Gebäude, in dem sich die nicht preisgebundene Wohnung befindet, zu beziehen. Entstehen Betriebskosten für mehrere Gebäude, ist eine genaue Aufteilung vorzunehmen (hier: Hausmeister und Material). Versicherungen sind nach Möglichkeit für die einzelnen Gebäude auf dem Grundstück abzuschließen.

AG Pinneberg, Urteil vom 19.05.2006 – 69 C 216/04 –

In dem zu entscheidenden Rechtsstreit hat der Vermieter die Betriebskosten nach Wirtschaftseinheiten abgerechnet, d. h. er hat mehrere Objekte zusammengezogen. Das AG Pinneberg ist der Auffassung, dass diese Abrechnungsmethode ohne eine entsprechende vertragliche Vereinbarung im Mietvertrag unzulässig ist. Nur ausnahmsweise will das Gericht eine Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten zulassen, wenn sie unabweislich erscheint, weil einer hausbezogenen Kostenerhebung faktische und jedenfalls unzumutbare technische Hindernisse entgegenstehen, wie z. B. bei gemeinsamem Versorgungsanschluss mehrerer gleichartiger Häuser oder gemeinsam genutzter Anlagen.

Für den Badischen Mieterring e.V.

Hartmut Becker
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht